1. 임대인이 새로운 임차인을 구할 때까지 임대차보증금(전세금) 반환을 거절하면서 제때 이사를 나가지 못하는 경우, 임차인은 통상 보증금반환 및 후속 계약의 파기 등으로 인한 손해배상(몰취된 계약금, 이사업체 비용 등)을 청구합니다. 이에 대해 법원은 보증금반환청구에 대해서는 목적물의 인도와 동시에 지급하는 것으로, 손해배상청구에 대해서는 특별손해의 요건(채무자가 사정을 알았거나 알 수 있었을 때)에 따라 판단하는 것이 보통입니다.

2. 그런데, 임차인이 후속 계약의 이행을 선택하여 추가적인 비용(대출금 이자, 입주지연 배상 등)을 부담한 경우, 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있을지 문제가 된 사건입니다. 의뢰인은 임차권등기명령, HUG 사고접수 후 이사를 나갔는데, HUG 사고조사를 마치고 보증보험을 통해 전세금(원금)을 반환받기까지 6개월 정도 시일이 소요되면서 스스로 부담한 이자 비용만 1천만 원 이상 되었습니다.

3. HUG에서는 사고접수 후 심사가 진행되는 동안 권리관계, 점유관계, 원상회복 비용 등 이의제기로 인해 법률관계가 복잡하게 될 우려가 있기 때문에 사고조사를 마치고 보증금을 지급할 때까지 임대인에게 목적물을 명도(열쇠나 비밀번호 제공) 하지 말라고 안내하고 있습니다. 그런데, 임대인은 이러한 절차를 문제 삼아 ‘집을 명도받지 못했기 때문에 손해배상책임을 인정할 수 없다’라고 하면서 동시이행항변권을 주장했습니다.

4. 동시이행항변권의 본질은 쌍무계약에서 각 당사자가 부담하는 채무가 서로 대가적 의미를 가지고 관련된 경우 공평의 관념과 신의칙에 입각하여 일방이 선이행의무를 부담하지 않도록 함으로써 동시에 쌍방의 이행이 이루어질 수 있도록 하는 담보적 기능에 있습니다. 그런데, 이 사건과 같이 임대인이 신규 임차인이 구해지지 않으면 보증금을 반환할 수 없다고 하고(이행거절), 실제로도 상당한 시일 내에 채무의 이행이 될 수 없음이 명백한 경우임에도 임차인에게만 현실의 이행제공을 요구한다면, 실질적으로는 아무런 근거가 없이 임차인에게 선이행을 강요하는 것이 됩니다. 공평의 관념에 근거한 동시이행항변권의 담보적 기능과 정면으로 배치되는 결과입니다.

5. 더욱이 작년 대법원은 임대인이 새로운 임차인을 구하지 못했다는 이유로 보증금을 돌려주지 않아 제3자와 체결한 매매계약을 파기 당한 임차인이 손해배상을 청구한 사건에서 임차인이 인도의무의 이행을 제공하지 않더라도 임대인의 손해배상 책임이 인정된다는 취지로 판결했습니다. (대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다321973 판결)

6. 결국 이 사건에서 법원은 임차인의 청구금액을 대부분 인정하여 화해권고결정을 하였고, 쌍방이 이의하지 않아 확정되었습니다.

*소액사건이지만 일상생활에서 흔하게 겪는 문제라서 소개합니다. 각자 입장에서 생각해 볼 점이 있을 것입니다.